Główni inwestorzy na rynku budownictwa mieszkaniowego to developerzy, spółdzielnie mieszkaniowe, miasta i gminy, zakłady pracy oraz inwestorzy indywidualni. Największy jednak udział, prawie 60%, przypada na tych ostatnich. Oznacza to, że samodzielną realizację budowy własnego domu preferuje większość inwestorów.

Będąc na starcie, inwestorzy Ci muszą podjąć szereg ważnych decyzji o powierzeniu całej budowy, czy też poszczególnych jej etapów, jednej firmie lub kilku niezależnym wykonawcom. Oczywiście najprościej i najwygodniej byłoby powierzyć całość robót jednemu generalnemu wykonawcy i zapomnieć o problemach związanych z organizacją robót, czy dostawą materiałów – jedna umowa, jeden podmiot odpowiedzialny za całość robót.

Ale pierwsze wyceny jakie otrzymuje klient indywidualny działają jak kubeł zimnej wody. Koszty takiego rozwiązania są zdecydowanie wyższe, niż suma kalkulacji poszczególnych etapów robót. Dlaczego tak się dzieje? Czyżby powodem była tylko pazerność generalnego wykonawcy? Może coś jeszcze? Wyjaśnię za chwilę.

Inwestor stara się więc zdywersyfikować koszty i dzieli budowę na etapy. Te etapy to czysta budowlanka, czyli fundamenty i konstrukcja, następnie dach i okna, a na koniec instalacje sanitarne, instalacje elektryczne, stolarka drzwiowa i wykończenia.

Dla każdego z tych etapów, inwestor dalej szuka wykonawcy, który zapewni mu kompleksową usługę. Większość z tych robót jest jednorodna i dość prosta do zrozumienia oraz kontroli przez przeciętnego inwestora. Mury to mury, dach to dach, a okna to okna. Konstrukcje czy stolarka okienna są dość jasno opisane w projekcie budowlanym. Inwestor wybiera technologię czy producenta, uzgadnia z wykonawcą cenę i dany etap robót ma za sobą.

Dopiero instalacje sanitarne stanowią wyzwanie, a pojęcie kompleksowości usług nabiera szczególnego znaczenia zarówno dla inwestora jak i dla wykonawcy.

W dobie nowoczesnych technologii, odnawialnych źródeł energii i wszechobecnych wymogów energooszczędności, instalacje sanitarne wymagają od instalatora bardzo szerokiej wiedzy, a także współdziałania z branżami, które na pierwszy rzut oka niewiele mają wspólnego z typowym wyobrażeniem o tym zawodzie. Pokażę to na przykładzie instalacji grzewczej opartej na gruntowej pompie ciepła.

Podstawowe elementy tej instalacji to dolne źródło, sama kotłownia i górne źródło, czyli wewnętrzna instalacja grzewcza. Czy instalator może taką usługę wykonać kompleksowo, tak jak wymaga tego klient? Pod pojęciem „kompleksowo”, rozumiemy tutaj, że inwestor powierza taką instalację jednej firmie, w jednej konkretnej cenie. Sprawdźmy.

Dolne źródło

Jeśli w planie mamy odwierty, potrzebujemy wiertnicy, wiertacza z uprawnieniami, a także geologa, który dając do ręki projekt, powie gdzie i jak mamy wiercić, a po wykonanych wierceniach przygotuje projekt powykonawczy. Jeśli nie dysponujemy własnym sprzętem i ludźmi z odpowiednimi kwalifikacjami, to możemy ich oczywiście podnająć. Pamiętajmy jednak, że przed inwestorem to my odpowiadamy za jakość wykonanych prac. Możemy mieć oczywiście zaufanie do podwykonawcy i zabezpieczyć swój interes taką, a nie inną umową, jednak znane powiedzenie mówi: ufaj, ale kontroluj.

Kontroluj oznacza, że powinniśmy znać technologię wykonania odwiertów, aplikacji sond do otworów wiertniczych, wykonania prób szczelności, zalania sond glikolem, stabilizacji sond termocementem, wykonania i posadowienia studzienki rozdzielaczowej oraz wprowadzenia rur dobiegowych do budynku.

Kontroluj oznacza także, że przynajmniej w kluczowych momentach tych robót powinniśmy fizycznie znaleźć się na budowie, by sprawdzić czy są one realizowane zgodnie z przyjętą technologią.

Kotłownia

Ten element instalacji zazwyczaj w całości należy do instalatora. Oprócz typowej wiedzy instalacyjnej, wymaga on również gruntownej znajomości montowanych urządzeń ze strony hydraulicznej, chłodniczej i elektrycznej. Kotłownię możemy dobrać samemu lub w przypadku bardziej zaawansowanych instalacji, zlecić jej projekt wyspecjalizowanemu projektantowi.

Górne źródło

Podłogówka, a więc podstawowa instalacja współpracująca z pompą ciepła, to typowa robota instalacyjna, z którą radzi sobie każdy instalator. Aczkolwiek coraz częściej dodawany jest do niej jeszcze jeden element, jakim jest wylewka betonowa lub anhydrytowa.

Podobnie jak w przypadku dolnego źródła, tutaj również wymagany jest sprzęt i ludzie, którzy wiedzą jak takie wylewki wykonać oraz znajomość technologii. Wylewana mieszanka winna być należycie przygotowana. Ma to szczególne znaczenie w przypadku wylewek anhydrytowych przygotowywanych na miejscu. Nie bez znaczenia jest też przygotowanie podłoża pod wylewkę, samo wykonanie wylewki, a następnie jej pielęgnacja.

Jeśli nie mamy możliwości technicznych by zrealizować wylewki, możemy znaleźć podwykonawcę. I znowu powtarza się ten sam scenariusz, jak w przypadku dolnego źródła.

Należy pamiętać, że inwestor właśnie po to szukał kompleksowej usługi, by na barki jednego zaufanego wykonawcy zrzucić odpowiedzialność, a także czas, jaki musiałby poświęcić na doglądanie i kontrolowanie robót, o których nie ma pojęcia. Również po to, by w przypadku problemów z instalacją, mógł uderzyć do jednego podmiotu odpowiedzialnego za całość robót, zamiast skazywać się na nieustanne odbijanie piłeczki i przerzucanie odpowiedzialności z podmiotu na podmiot. Jeśli podwykonawcy i jego robót nie skontroluje podmiot świadczący usługę kompleksową, czyli instalator, to tak naprawdę nie zrobi już tego nikt inny.

Oczywiście czas i wiedza, a także odpowiedzialność kosztują. Trudno byśmy robili to bezpłatnie. Nie pozostaje więc nic innego, jak mądrze określić warunki umów z podwykonawcami oraz wycenić własny czas i wiedzę. Proste. Biznes musi iść do przodu.

W teorii tak, ale w praktyce, zaczyna pokazywać się druga strona medalu i wiele firm wpada w kilka pułapek.

Pierwsza z nich to pułapka kosztów

(...)

Kolejna pułapka to kontrola robót

(...)

Ostatnia pułapka to pułapka odbiorów

(...)

Jak uniknąć tych wszystkich pułapek?

Recepta jest prosta – przy wyborze podwykonawców nie należy kierować się kryterium ceny, ani godzić się na kompromisy z tym związane. Należy rzetelnie skalkulować wszystkie roboty z uwzględnieniem czasu jaki musimy poświecić na ich kontrolę oraz ryzyka jakie za sobą niosą. Wiedza, czas i spokojny sen instalatora również kosztują. I to należy inwestorowi wyjaśnić. A przynajmniej próbować to zrobić. Ustępstwa i kompromisy obrócą się tylko przeciwko nam.

Jest jeszcze jedno rozwiązanie. Zawsze można też zrezygnować ze świadczenia usług, których fizycznie sami nie wykonujemy.

Podsumowując, kompleksowa usługa instalacyjna, czy generalne wykonawstwo oparte na firmach podwykonawczych, z zasady będzie droższe od sumy cząstkowych robót jakie inwestor może uzyskać na rynku, ale nie świadczy to o chęci uzyskania większych zysków tylko o rzetelnym podejściu do inwestora i do samego procesu budowy.

mgr inż. Adrian Teliżyn
– Prezes Zarządu Karbon sp. z o.o.
Od 2010 roku prowadzi autorski blog OWK czyli HVAC po polsku, www.blog.karbon.com.pl

Więcej na ten temat przeczytają Państwo w Chłodnictwie i Klimatyzacji nr 05/2014