Kodeksowe ujęcie umowy o roboty budowlane oznacza, że „wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, a w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia”. „Możliwe formy wynagrodzenia regulowane są w Kodeksie cywilnym w art. 628, art. 629 i art. 632.

Zakres regulacji objętych umową

Zawarta umowa na roboty budowlanoinstalacyjne regulować powinna następujące problemy:
„

• „ opis szczegółowy dzieła,
• „„ harmonogram terminowo-rzeczowy,
• „„ obowiązki i uprawnienia stron,
• „„ zasady postępowania w nieprzewidzianych sytuacjach,
• „„ przekazanie dzieła (terminy i sposób przeprowadzenia odbioru),
• „„ warunki płatności (termin i kary za nieterminowość),
• „„ gwarancja i rękojmia,
• „„ przejście ryzyka (np. kradzież na budowie),
• „„ kary i odpowiedzialność za szkody,
• „„ prawa własności,
• „„ rozstrzyganie sporów.

Wynagrodzenie za prace

W rozliczeniu robót budowlanych stosowane są przeważnie wynagrodzenie kosztorysowe lub wynagrodzenie ryczałtowe.

Wynagrodzenie kosztorysowe określone jest na podstawie kosztorysu będącego zestawieniem planowanych prac (nakładów tj. ilości pracy i wymaganych materiałów i urządzeń) i przewidywanych kosztów jednostkowych tych prac (art. 629 K.c.).

Wyszczególnione rodzaje i ilości planowanych nakładów wynikają z tzw. przedmiaru nakładów (robót), ustalonego odrębnie dla każdego ich rodzaju. Poszczególnym pozycjom nakładów odpowiadają z góry przyjęte koszty jednostkowe. Suma wynikająca z przemnożenia ilości przewidywanych nakładów przez ich koszty jednostkowe wskazuje na kwotę wynagrodzenia wprowadzonego do umowy. Umową objęta jest, więc nie tylko całkowita suma pieniężna (wynagrodzenie wynikowe), lecz również stanowiąca jej podstawę kalkulacja jednostkowa. Kosztorys sporządzony przez wykonawcę przed zawarciem umowy, po jego zaakceptowaniu przez zamawiającego staje się integralnym składnikiem umowy. Wynagrodzenie ryczałtowe (umowne) polega na jednoznacznym uzgodnieniu, z góry przy zawieraniu umowy, sztywnej kwoty tytułem ostatecznie skonkretyzowanej należności za całość dzieła (wartość globalna), bez podziału na poszczególne składniki wynagrodzenia. Stąd, jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac (art. 632 § 1 K.c.). Z uwagi na duże ryzyko wystąpienia robót nieprzewidzianych szczególnie przy robotach remontowych i modernizacyjnych w umowie należy przyjąć zapis, umożliwiający zmianę takiej umowy i konsekwencje terminowe oraz kosztowe takiej sytuacji. W związku z tym należy określić podstawy kosztorysowe wyliczenia wartości robót nieprzewidzianych.

Ponadto w przypadku umowy z wynagrodzeniem umownym nadzwyczaj ważny jest opis prac objętych umową, aby była podstawa do rozstrzygnięcia, które prace nie były objęte umową.

Ustawa Pzp ogranicza możliwość rozliczeń z wykonawcą tylko do przedmiotu opisanego w ofercie, stwierdzając w art. 140, iż „zakres świadczenia wykonawcy wynikający z umowy jest tożsamy z jego zobowiązaniem zawartym w ofercie”, i dalej, że „umowa jest nieważna w części wykraczającej poza określenie przedmiotu zamówienia zawarte w specyfikacji istotnych warunków zamówienia”. Każde poszerzenie zakresu stanowi, więc zamówienie dodatkowe.

Obowiązki stron umowy

Do podstawowych obowiązków inwestora należy w szczególności:

„„- zapewnienie opracowania podstawowych założeń przedsięwzięcia, ustalających program funkcjonalno-użytkowy inwestycji odpowiedni do założonego celu przedsięwzięcia oraz parametry stanowiące poziom odniesienia dla pomiaru postępów i wyników,

-„„ uzyskanie prawa do dysponowania terenem na cele budowlane,

-„„ uzyskanie prawa do realizacji inwestycji na wyznaczonym terenie,

-„„ zapewnienie realizacji inwestycji w drodze powierzenia prac projektowych i robót budowlanych wiarygodnym i kompetentnym wykonawcom,

-„„ zawarcie odpowiednich umów z wykonawcami biorącymi udział w przygotowaniu i realizacji inwestycji,

-„„ zapewnienie sporządzenia dokumentacji projektowej inwestycji w zakresie wymaganym dla uzyskania pozwolenia na budowę i niezbędnym dla wykonania robót,

-„„ zapewnienie dopływu środków finansowych na realizację inwestycji,

-„„ współdziałanie z wykonawcami w zakresie niezbędnym dla prawidłowego wykonania prac projektowych i robót budowlanych, w tym przekazanie danych początkowych do projektowania, uzyskanie wszelkich wymaganych decyzji i pozwoleń warunkujących rozpoczęcie budowy,

- przekazanie terenu „„ budowy z planem jego zagospodarowania i dokumentacą projektową potrzebną do wykonania robót wraz z uzyskanymi decyzjami i pozwoleniami,

-„„ przeprowadzanie kontroli zgodności zakresu rzeczowego, kosztu, terminu i jakości realizacji inwestycji z ustaleniami przyjętymi w podstawowych założeniach przedsięwzięcia i z dokumentacją projektową,

-„„ przeprowadzanie i kontrola rozliczeń z wykonawcami inwestycji,

-„„ odbiór inwestycji ewentualnie wchodzących w jej zakres kolejno realizowanych obiektów, lub ich części,

-„„ przygotowanie warunków dla właściwego użytkowania wykonanych obiektów,

-„„ zapłata umówionego wynagrodzenia wykonawcom inwestycji. (...)

Ważne problemy czasami nieprzewidywalnie kosztowne (...)

Zasady wyceny prac projektowych (...)